(Partie 1 Immobilier) Lexique: SCPI, nue propriété, usufruit, démembrement, hypothèque...

Temps de lecture : 9 mins - On décortique le jargon immobilier

Hey toi, j’espère que tu vas bien 🤠

Je t’écris depuis mon canapé avant de me mettre à ma petite passion créative : le dessin. ✏️ Je vais me lancer dans la reproduction de ce petit café de Montpellier que je trouve incroyaaable :

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On décortique le jargon immobilier

Tu l’as vu dans le titre, y’a quand même des termes en immobilier à se retourner par terre. Oui, cette expression n’a pas été validé par l’Académie Française..

Bref, tu as sûrement vu ou entendu parler de certains de ces termes, aujourd’hui on les décortique ensemble. Vulgarisation sera Mère de cette édition. 🛖

📚 Lexique immobilier lets’go :

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Hypothèque

Quand tu achètes un bien et que tu prends un prêt, l'hypothèque est une garantie que tu peux donner à la banque.

Si jamais tu ne peux plus payer ton prêt, la banque peut saisir ta maison pour récupérer son argent. C'est une sécurité pour la banque, mais ça te permet aussi d'obtenir de meilleurs taux pour ton prêt. C’est quelque chose qui est très répandue aux Etats-Unis.

Petite information en plus : il existe d’autres types de garanties pour un prêt comme le cautionnement (un tiers garantie le prêt), le nantissement (ce sont tes actifs comme tes actions, tes obligations etc qui sont garantes de ton prêt).

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SCPI

Ce qui signifie Société Civile de Placement Immobilier. On en a déjà un peu parlé dans certaines éditions, c’est la pierre-papier.

Pour vulgariser le sujet, imagine une grosse boîte qui achète plein de bâtiments (bureaux, commerces, appartements) et toi en tant qu’investisseur particulier, tu peux acheter des parts de cette boîte. Tu reçois des loyers proportionnels à ton investissement sans te soucier de la gestion quotidienne qui est gérée par la société de placement.

On en reparlera mieux la semaine prochaine.

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Nue-propriété & Usufruit

Le concept de nue-propriété et usufruit se réfère à une division des droits associés à un bien immobilier.

La nue-propriété concerne la détention du titre de propriété d'un bien, sans bénéficier de son utilisation quotidienne ou de ses revenus potentiels.

L'usufruit, en revanche, confère le droit d'utiliser ce bien et d'en percevoir les revenus, sans en être le propriétaire complet.

Cela permet à l'usufruitier de vivre dans la propriété, de la louer et de collecter les loyers, tandis que le nu-propriétaire ne prendra pleinement possession du bien qu'à l'extinction de l'usufruit, souvent à la mort de l'usufruitier.

Je te donne un exemple :

Madame Dupont, qui a vécu toute sa vie dans sa maison de famille. 

À sa retraite, souhaitant aider sa fille financièrement sans vendre sa maison, elle décide de lui transférer la nue-propriété du bien. 

Sa fille, la nouvelle nu-propriétaire, devient légalement propriétaire de la maison, mais ne peut ni y vivre ni en percevoir des loyers. 

Madame Dupont, quant à elle, conserve l'usufruit : elle continue à vivre dans sa maison et peut même la louer si elle le souhaite. 

Ce système permet à Madame Dupont de garantir un logement pour le reste de sa vie tout en passant le patrimoine immobilier à sa fille, qui en assumera la pleine propriété à la mort de sa mère. 

Cette arrangement est comme donner les clés de sa voiture à sa fille tout en gardant le droit de l'utiliser jusqu'à la fin de ses jours.

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Démembrement

Le démembrement est la division d'un bien immobilier en usufruit et en nue-propriété, permettant une séparation entre le droit d'usage et le droit de propriété.

Dans l’exemple cité au-dessus, c’est quand Madame Dupont et sa fille ont décidé de diviser la pleine-propriété de la maison en 2 parties qu’il y a eu un démembrement. 

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Pleine-propriété

La pleine-propriété est un concept juridique qui représente le niveau le plus complet de droits qu'une personne peut avoir sur un bien.

Lorsqu'une personne détient la pleine propriété d'un bien immobilier, cela signifie qu'elle possède simultanément trois éléments essentiels : l'usufruit et la nue-propriété.

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Viager

L'achat en viager est un accord où l'acheteur paie une rente au vendeur pour le reste de sa vie en échange de la propriété à la mort du vendeur.

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Indivision

L'indivision est une situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien, comme une maison ou un terrain, sans que ce bien ne soit divisé en parties spécifiquement attribuées à chacun.

Chaque co-indivisaire détient une part du bien et tous les propriétaires doivent généralement s'accorder pour prendre des décisions importantes concernant ce bien.

Prenons un exemple : 

Julie, Marc et Anna sont 3 cousins qui héritent ensemble de la maison de leur grand-mère. 
Aucun d'eux ne détient une partie spécifique de la maison ; ils en possèdent tous une partie égale et doivent gérer ensemble. 

Si les cousins décident de louer la maison, ils partageront les revenus locatifs en fonction de leur part respective. 

Si un des cousins souhaitent vendre, les autres ont le droit de racheter sa part ou si tout le monde est d'accord, ils peuvent décider de vendre la maison et de partager les profits. 

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Amortissement

L'amortissement dans l'immobilier réfère à la répartition du coût d'un bien immobilier sur sa durée de vie utile pour des fins comptables et fiscales.

Imaginons que tu sois propriétaire d'un immeuble de bureaux que tu as acheté pour 1 million d'euros. 
Cet immeuble, selon les normes comptables et fiscales, a une durée de vie utile estimée à 25 ans. Plutôt que d'enregistrer une énorme dépense d'un million d'euros l'année de l'achat, ce qui pourrait gravement impacter ta situation financière cette année-là, l'amortissement te permet de répartir ce coût sur les 25 ans de vie utile de l'immeuble.

Chaque année, tu enregistres donc une dépense d'amortissement de 40 000 euros (1 million divisé par 25 ans). 

Cela te permet de réduire ton revenu imposable de 40 000 euros chaque année, ce qui diminue le montant d'impôt que tu dois payer.

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VEFA

Qui signifie Vente en l'État Futur d'Achèvement.

La VEFA est un contrat par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier qui est en cours de construction et ne sera livré que dans le futur.

C’est un achat immobilier en neuf qui se fait sur plan. 🗺️

Tu signes un contrat de réservation avec le promoteur avant que la construction ne commence. Une fois que celle-çi a suffisemment avancé, tu signes un contrat de vente définitif : acte de vente.

Contrairement à un achat immobilier traditionnel, le paiement du bien en VEFA se fait par échéances qui correspondent à l’avancement des travaux. Ces paiements sont réglementés par la loi. (tranche de 35%, 70%, 95%, 5%).

Durant la période de construction, si tu finances ton achat par un prêt immobilier, tu pourrais devoir payer des intérêts intercalaires. ♻️

Ces intérêts ne sont pas un remboursement du capital mais couvrent l'intérêt sur le montant du prêt que la banque a déjà déboursé au promoteur (selon l'avancement des travaux).

Tu paies donc des intérêts sur l'argent que tu utilises réellement, jusqu'à ce que l'immeuble soit livré.

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Tontine immobilière

La tontine immobilière est un arrangement où plusieurs personnes achètent un bien ensemble mais conviennent que le dernier survivant deviendra le seul propriétaire.

C’est un mot tellement fun qu’on a presque envie de le faire quoi 🤹🏼‍♀️

C’est un arrangement qui a pas mal d’avantages, notemment sur la succession, cela simplifie considérablement les démarches administratives. Mais c’est aussi une protection contre les réclamations d’héritiers ou de créanciers qui pourraient revendiquer une part de la propriété.

Puisque le titre de propriété est automatiquement transféré au dervier vivant, il échappe à l’ensemble des droits pouvant être exercés par des tiers.

Cela peut aussi être un investissement long terme intéressant à faire avec des amis ou des partenaires d’affaires.

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Foncier

Le terme ‘foncier’ fait référence à tout ce qui est relatif à la possession, à l'usage et à la gestion des terrains.

Ca englobe tous els aspects légaux comme les droits de propriété, les taxes sur le terrain, les réglemntations d’urbanismes, le terrain.

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SCI

Cela signifie Société Civile Immobilière.

Une SCI est une structure juridique utilisée en France pour détenir et gérer des biens immobiliers et qui a pour but de faciliter la gestion et la transmission.

Elle ne doit pas avoir d’activité commerciale.

La SCI permet de détenir des biens immobiliers de manière anonyme, en effet, les noms des propriétaires des parts de la SCI n'étant pas directement associés aux biens immobiliers dans les registres publics.

C’est une société qui est donc composée :

• d’associés,

• de statuts,

• d’un capital social,

• d’une fiscalité propre,

Régime fiscal : 

Les associés peuvent opter pour l'imposition des revenus de la SCI à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). 
Le choix dépendra de la situation et des objectifs des associés.

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Cadastre

Le cadastre est un registre public qui recense les propriétés foncières d'une région, incluant des informations sur leurs dimensions, localisation, et propriétaires.

C’est la carte d’identité de chaque parcelle de terrain.

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Déficit foncier

Le déficit foncier est un concept fiscal qui se produit lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif excèdent les revenus locatifs perçus pour cet immobilier pendant une année donnée.

Ca inclut :

• les coûts de réparation,

• d'entretien,

• les frais de gestion,

• les intérêts d'emprunt,

• d'autres charges admissibles.

Ce déficit peut être déduit de ton revenu global imposable, ce qui peut réduire ton imposition.

Imaginons que tu possèdes un appartement que tu loues pour 800 euros par mois, soit 9 600 euros par an. 
Durant l'année, tu engages les dépenses suivantes pour cet appartement :

- Réparation du toit : 4 000 euros
- Peinture et rénovations intérieures : 3 000 euros
- Frais de gestion immobilière : 1 200 euros
- Intérêts d'emprunt : 2 500 euros
- Autres charges déductibles (taxe foncière, assurance) : 1 300 euros

Le total des dépenses s'élève donc à 12 000 euros. 
Tes revenus locatifs étant de 9 600 euros.

Tu te retrouves avec un déficit foncier de 2 400 euros (12 000 - 9 600).

➤ Ce déficit de 2 400 euros peut être déduit de ton revenu global, ce qui réduit l'impôt que tu dois payer cette année.

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OPCI

Ce qui signifie Organisme de Placement Collectif en Immobilier.

Un OPCI est un fonds d'investissement qui mélange l'investissement direct dans l'immobilier avec des placements financiers. Ce qui offre une liquidité plus élevée que d'autres formes d'investissements immobiliers.

C'est comme un panier d'investissement qui contient à la fois des propriétés physiques et des actions ou obligations. 🧺

Tu peux investir dans l'immobilier tout en bénéficiant de la flexibilité des investissements boursiers, avec la possibilité de vendre tes parts plus facilement.

Tu peux acheter des parts d’OPCI :

• directement auprès d’une société de gestion.

• via un banquier ou un courtier,

• dans le cadre d’une assurance-vie.

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REIT / SIIC

Un REIT (ou SIIC en France) est une société d'investissement qui possède et gère des biens immobiliers et permet aux investisseurs d'acheter des actions pour participer à ces investissements.

J’espère que cette petite édition t’a plu.

La semaine prochaine, pour la partie 2 de l’Immobilier, je t’expliquerai tous les dispositifs existants pour investir dans l’immobilier : Pinel, Malraux et compagnie.

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Je te dis à lundi prochain 🫶🏻