(Partie 2-Immobilier) 7 dispositifs d'Etats pour investir en Immobilier

Temps de lecture : 8 mins - Pinel, Malraux, LMNP etc

Hey, bienvenue dans cette partie 2 immobilier dédiée aux dispositifs immobiliers existants. Si tu aimes ce type de série ou que tu en veux sur d’autres sujets ⇨ un petit commentaire ou retour par email sera bien accueilli 🫶🏻

💬 Lire la Partie 1 Immobilier.

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🗞️ Poin actu’

Je ne sais pas si tu en as récemment entendu parler.

L'agence de notation Standard & Poor's (S&P) a récemment abaissé la note de la France de "AA" à "AA-", principalement en raison de la détérioration de la situation budgétaire du pays. En gros, le cabinet n’a pas confiance dans les plans actuels du gouvernement pour abaisser la dette publique.

Le concept de notation

Les notations de crédit, comme celles fournies par S&P, évaluent la capacité d'un emprunteur à rembourser sa dette.

• Une note "AA" est très élevée, et indique une probabilité très faible de défaut de paiement.

• Une note "AA-" est légèrement inférieure mais reste une note forte, impliquant toujours une très bonne capacité de remboursement.

• Une note “B” indique que l'entité est plus vulnérable aux changements économiques, mais elle a actuellement la capacité de répondre à ses engagements financiers. Toutefois, cela montre un risque notable de non-paiement à long terme.

• Une note “C” est souvent utilisée pour indiquer que l'entité est en défaut sur certaines de ses obligations financières mais continue de payer d'autres dettes. C'est un signe de très haute vulnérabilité financière.

On peut citer l’Argentine qui a souvent eu des notes entre B et C. 🇦🇷

Les conséquences de cette baisse

Lorsque la France a subi une baisse de note par les agences de notation dans le passé, ça a conduit à des conséquences spécifiques :

1. Augmentation des coûts d'emprunt : La France a vu les taux d'intérêt sur ses obligations augmenter, rendant le financement de la dette plus coûteux pour le gouvernement.

2. Répercussions sur les marchés financiers : La baisse de la note peut entraîner une volatilité sur les marchés financiers, affectant les valeurs des actions et des obligations.

3. Perception de l'économie : L'image de la stabilité économique de la France auprès des investisseurs internationaux peut être ternie, ce qui pourrait limiter les investissements étrangers.

Un exemple historique spécifique est la baisse de notation de la France par S&P en 2012, qui a eu un impact immédiat sur les taux d'emprunt et a soulevé des questions sur la gestion fiscale du pays. 

Les marchés financiers avaient réagi négativement à court terme, bien que l'impact à long terme ait été atténué par des réformes et des ajustements politiques.

🏘️ Les dispositifs pour investir en immobilier

Pour dynamiser le marché immobilier et soutenir l'économie locale, l'État français a mis en place divers dispositifs incitatifs. 🇫🇷🇫🇷

Ces mesures visent à encourager les investissements dans l'immobilier. 🛖

Par ailleurs, ils permettent aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs : cela vient réduire la charge fiscale de certaines personnes et contribue à l’offre de logements.

On décortique tous les dispositifs existants maintenaaaant ⤵️

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Pinel

Le dispositif Pinel a été créé pour stimuler la construction de logements neufs dans des zones où l'offre locative était insuffisante.

En pratique, ça se traduit par : l'achat d'un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement, (en VEFA, on l’a défini dans l’édition de la semaine dernière) que l'investisseur s'engage à louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans.

L'avantage fiscal offert est une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de la location, pouvant atteindre jusqu'à 21% du prix d'achat du bien.

Les loyers des Pinel sont plafonnés par l’Etat.

🆙 En gros, un achat en Pinel peut être intéressant puisque tu fais levier avec ton prêt, les loyers que tu perçois et une réduction d’impôt assez sympa.

Pas mal de charges sont également déductibles de ton revenu :

• les dépenses liées à l’entretien, la réparation, l’amélioration,

• les frais de gestion et assurances locatives,

• les provisions de charges de copropriété,

• les intérêts d’emprunts,

• la taxe foncière,

• l’assurance,

Ce dispositif va disparaître, en effet, l'Etat a annoncé sa suppression dès 2024. 

Pour la partie fiscalité, tu as 2 choix :

• au régime réel (permet de déduire les charges dont on a parlé au-dessus de tes revenus locatifs),

• au régime micro-foncier (permet de profiter d’un abattement de 30%).

🔸

Denormandie

Ce dispositif vise à encourager la rénovation de l'immobilier ancien dans certaines villes moyennes. C’est une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif.

Il nécessite un investissement dans des biens nécessitant d'importants travaux de rénovation (au moins 25% du coût total de l'opération) et leur mise en location.

En gros, tu achètes un bien ancien qui respecte les conditions du Desnormandie, tu fais des travaux pour le rénover, et tu le mets en loc’

Comme le Pinel, les loyers sont plafonnés par l’Etat, selon les communes.

L'avantage fiscal est similaire à celui du dispositif Pinel, il est basé sur une réduction d’impôt qui peut aller jsuqu’à 21%.

Ce dispositif devait disparaître en 2024 mais, a finalement été prorogé jusqu'en 2026. 

La fiscalité est la même que pour le Pinel.

Perso c’est le type de projet que j’aimerai absolument faire dans ma vie et pouvoir profiter de ce dispositif sur ce projet serait pas mal du tout

🔸

LMNP

Qui signifie Loueur Meublé Non Profesionnel.

Le statut LMNP permet aux investisseurs de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux.

Les biens doivent être équipés de manière à permettre une habitation immédiate, incluant meubles, équipements de cuisine, literie, etc.

L'un des principaux avantages est la possibilité d'amortir le bien et le mobilier. Ce qui permet de réduire la base imposable des revenus locatifs.

Les revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent à un taux inférieur à celui de l'impôt sur le revenu.

🔸

Malraux

Ce dispositif encourage la restauration de propriétés dans des zones protégées pour préserver le patrimoine. Les travaux doivent être approuvés par les Architectes des Bâtiments de France.

L’investisseur en Malraux peut obtenir une réduction d'impôt de 22% à 30% des dépenses engagées pour les travaux, selon les zones.

Un propriétaire investit dans la restauration d'un bâtiment historique à Strasbourg, dépense 100 000 € en travaux et bénéficie d'une réduction d'impôt de 30 000 €.

🔸

Cosse

Le dispositif Cosse vise à inciter les propriétaires à offrir des loyers inférieurs au marché, dans des zones tendues, pour des locataires sous conditions de ressources.

L’investisseur en Cosse obtient une déduction spécifique de 15% à 85% des revenus locatifs, selon la localisation et le niveau de décote du loyer.

Un propriétaire offre un appartement à Lille avec un loyer 20% inférieur au marché et bénéficie d'une déduction de 50% sur ses revenus locatifs.

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Censi-Bouvard

Ce dispositif s'applique à l'achat de logements neufs ou en réhabilitation dans des résidences de services (EPHAD, résidences étudiantes). Le bien doit être loué meublé pendant au moins 9 ans.

En échange, l’investisseur en Censi-Bouvard bénéficie d’une réduction d'impôt de 11% du prix d'achat, répartie sur 9 ans, avec un plafond d'investissement de 300 000 €.

Un investisseur acquiert un appartement dans une résidence étudiante à Lille pour 100 000 €. Il bénéficie d'une réduction d'impôt de 11%, soit 11 000 €, répartie sur 9 ans.

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Monuments historiques

Ce dispositif est destiné à encourager la restauration de bâtiments classés pour préserver le patrimoine.

L’avantage fiscal est une déduction totale des coûts de travaux de restauration du revenu global, sans plafond ni limitation.

Typiquement, quelqu’un qui achète et restore un château classé en Bourgogne verra son revenu imposable réduit puisque toutes les dépenses de la restauration seront déduites du revenu global.

🔸

Niche Girardin

La loi Girardin, en vigueur depuis 2003, a été conçue pour stimuler le développement économique dans les départements et territoires d'outre-mer.

Elle offre des incitations fiscales pour les investissements dans les DOM-TOM, notamment dans l'immobilier et le secteur industriel.

Les investisseurs en Niche Girardin bénéficient d’une réduction d'impôt pouvant dépasser l'investissement initial, souvent jusqu'à 120% de ce montant pour les investissements industriels.

Un entrepreneur investit 50 000 € dans une ferme solaire en Martinique. Il peut bénéficie d'une réduction d'impôt de 60 000 €, surpassant son investissement initial grâce aux spécificités fiscales de la loi Girardin.

A retenir

👛 Pinel : Avantage fiscal = Réduction d'impôt

• Permet d’investir dans du neuf et dans du locatif, et d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 21%.

👛 LMNP : Avantage fiscal = Réduction d'impôt

• Permet de louer des biens meublés avec un avantage fiscal d'amortissement qui réduit les revenus imposables, idéal pour les investissements locatifs à long terme.

👛 Loi Malraux : Avantage fiscal = Réduction d'impôt

• Incite à la restauration de propriétés dans des zones patrimoniales protégées, avec une réduction d'impôt de 22% à 30% des coûts de travaux.

👛 Censi-Bouvard : Avantage fiscal = Réduction d'impôt

• Offre une réduction d'impôt de 11% pour l'achat de logements neufs dans des résidences de services, avec un engagement locatif de 9 ans.

👛 Cosse (Louer Abordable) : Avantage fiscal = Déduction d'impôt

• Propose des déductions fiscales pour la location à loyer modéré, encouragent l'offre de logements abordables en zones tendues.

👛 Monuments Historiques : Avantage fiscal = Déduction d'impôt

• Permet une déduction totale des frais de restauration de propriétés classées sur le revenu global, sans limite.

👛 Niche Girardin : Avantage fiscal = Réduction d'impôt

• Favorise les investissements dans les DOM-TOM avec des réductions fiscales pouvant excéder l'investissement initial, jusqu'à 120% pour certains projets industriels.

J’espère que cette édition t’a plu et qu’elle t’a éclairé un peu plus.

Semaine prochaine c’est la Partie 3 sur l’Immobilier. 🛖

Ensuite, voici une petite liste (non-exhaustive) des sujets que j’aborderai :

→ A quel moment vendre ?

→ Comment on juge l’éthique d’un placement ?

→ Comment investir sans s’éparpiller ?

→ Si Internet crashait dans le monde, que deviendrait mes sous ?

→ Gestionnaire des fonds, sociétés de gestion, hedge funds.. c’est quoi ?

→ Ils sont côtés en Bourse : Disney, le chocolat..

→ Investissements et dividendes

Et encore pleins d’autres choses… 😏

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A bientôt dans La Finance pour les Nuls 👛