Combien, pour investir pour un projet immobilier ?
Temps de lecture : 7 mins - Combien avoir de côté pour investir en immobilier ?
Salut toi 👋🏻
Que tu sois là depuis le début ou que tu viennes d’arriver, merci pour ton soutien. 🫶🏻
→ Si tu as raté les dernières éditions, tu peux les rattraper ici : “Passe d'un budget débutant à pro : 6 étapes“ et “Comment mettre de la sécurité dans un portefeuille boursier ?” 👛
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🔸 Mais c’est quoi un club deal immobilier ?
C’est un groupe d’individus qui investissent conjointement dans des opérations immobilières exclusives et rémunératrices, inaccessibles aux investisseurs individuels.
Cette organisation permet un suivi idéal de chaque projet pour garantir le meilleur résultat.
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Aujourd’hui
→ Combien, pour investir pour un projet immobilier ? 🛖
La question à 1M d’euros. 🤯
Déjà petit disclaimer : cette édition ne te donnera pas un chiffre exact à avoir pour garantir un achat immo. Car… en finances personnelles, il n’existe aucun “exact”, aucun “oui” franc ou “non” franc. Tout est question de situation. 😬
On est bien avancé là tu m’diras. Mais t’inquiète, je vais te donner pas mal d’informations déjà. Go ? 👛
1) Pourquoi avoir un montant de côté avant d’investir ?
Pas étonnant que l'immobilier soit l’un des investissements préférés des Français : il répond à ce besoin universel d’ancrage & de sécurité qu’on retrouve tout en bas de la pyramide de Maslow : c’est l’un de nos besoins primaires.
On rêve tous d’un petit nid douillet ou d’un revenu locatif qui tombe chaque mois.
Mais entre les démarches, les croyances limitantes et les idées reçues, c’est aussi l’un des investissements les plus logistiques.
→ Alors, pourquoi avoir un montant de côté peut faire toute la différence ?
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1.1) Couvrir (tous) les frais annexes
Lorsque tu achètes un bien immobilier, le prix d’achat n’est que la partie visible de l’iceberg. 🧊
Il existe beaucoup d’autres frais à prendre en compte.
Petite liste non-exhaustive :
Les frais de notaire : Ils représentent 7 à 8 % du prix du bien pour de l’ancien et environ 2 à 3 % pour du neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
Les frais de garantie : Si la banque passe par un organisme pour garantir ton prêt, les frais oscillent généralement entre 1 et 2 % du montant emprunté.
Les frais d’agence immobilière : Si tu passes par une agence, prévois entre 3 et 8 % du prix d’achat (sauf si les honoraires sont à la charge du vendeur).
Les potentiels travaux : Une enveloppe travaux peut être nécessaire selon l’état du bien que tu achètes. Les banques peuvent l’intégrer au prêt, ça nécessite par contre une justification parfaite des artisans, des devis, etc.
Avec les % que je viens te donner, sur un bien à 200 000 euros (sans travaux), on est entre 22 000 et 36 000 euros. 😬
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1.2) Constituer un coussin de sécurité
L’immobilier, c’est des imprévus. Il faut le savoir.
Alex Bocat dit “Vivons d’imprévus. C’est moins long à organiser”. Ben franchement en immo, elle se plante. 😂
Les aléas les plus courant sont :
La vacance locative : (pour les investissements locatifs) Même dans une zone attractive, tu dois anticiper le fait que ton bien reste sans locataire un moment. Anticipe et prévois-le, mets entre 1 et 4 mois de loyers bruts en épargne pour être plus tranquille.
Les réparations urgentes : La traditionnelle panne de chaudière, la fuite d’eau, l’humidité, les serrures, tout peut survenir à tout moment. Constitue une réserve pour anticiper ça.
💡 Cette épargne doit rester disponible rapidement, idéalement placée sur un compte accessible comme un Livret A, un LDDS, ou un LEP.-
1.3) Avoir et optimiser son dossier bancaire
Pour conclure avec ton date, tu te préparais et te faisais beau.belle n’est-ce pas ? Petit parfum, tenue vestimentaire, ongles faits, barbe entretenue, pas de mickey dans le nez ?
Là c’est pareil, pour conclure ton crédit immo avec ta banque, tu dois préparer un bon dossier car elle scrute tout! 🗂️
En effet :
Une épargne solide montre que tu sais gérer ton argent, un bon point pour eux.
Une bonne gestion financière (pas en découvert chaque mois, peu de virements entre les comptes pour s’avancer/se rembourser, etc…) montre que tu sais gérer ton argent.
Si tu n’as pas d’apport personnel, cela peut diminuer tes chances d’obtenir un financement ou t’imposer un taux d’intérêt plus élevé.
Mais attention, l’apport personnel est, souvent recommandé par les banques, mais pas obligatoire. Alors, faut-il avoir un apport personnel ou pas ? 👇
2) Quel montant prévoir & comment le calculer ?
Pour l’apport personnel, je vais la jouer ancienne candidate du bac français (c’était y’a 11 ans déjà faut dire) en reprenant la célèbre thèse, anti-thèse, synthèse.
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2.1) L’apport personnel : est-il indispensable ?
🟠 thèse - Un apport est nécessaire.
Les banques peuvent te demander un apport de 10 % à 20 % du prix d’achat pour couvrir les frais annexes (tout ce qu’on a vu au-dessus là).
Ca présente plusieurs avantages :
La réduction de montant emprunté :
Si ton bien est à 200 000 euros et que tu as 20 000 euros d’apport, tu n’empruntes que 180 000 euros.
Ca a quelques avantages :
Moins d’emprunt signifie moins d’intérêts payés sur la durée.
Une mensualité plus faible, car le montant emprunté est réduit.
Une potentielle diminution du coût total du crédit, car tu empruntes moins et sur une durée potentiellement plus courte.
Une meilleure image vis-à-vis de la banque : l'apport montre que tu as une capacité d'épargne & que tu gères bien ton argent.
La négociation du taux :
Un apport conséquent permet souvent d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, ce qui réduit encore plus le coût total de l’opération.
La réduction de l’assurance :
L’assurance emprunteur est calculée sur le montant du crédit. Moins tu empruntes, moins tu payes en assurance.
💡 Si tu prévois de mettre un apport, assure-toi qu’il ne vide pas entièrement ton épargne.
Tu dois conserver un coussin de sécurité pour les imprévus.
Ne mets pas tout dans ton crédit.-
🟠 antithèse - L’apport peut être contre-productif.
On entend souvent que mettre un apport personnel est indispensable pour acheter un bien immobilier.
Pourtant, c’est pas forcément une bonne stratégie. 🎲 Pourquoi ?
Garder son épargne comme levier financier
Ton épargne, c’est une ressource précieuse.
En la gardant disponible, tu peux répondre rapidement à des pépins de vie, des imprévus. Mais c’est pas tout : ton épargne peut aussi te permettre de saisir des opportunités futures : achat d’une voiture, partir vivre ailleurs, investissement locaitf, développement d’un projet entrepreneurial… bref, ton épargne c’est aussi un levier pour ton avenir.
Les banques ne rejettent pas forcément les dossiers sans apport
Contrairement aux idées reçues, certaines banques sont prêtes à financer 100 %, voire 110 % de ton projet (incluant les frais annexes).
Pourquoi ? Parce qu’elles préfèrent parfois que leurs clients gardent leur fameux matelas de sécurité.
Un emprunteur qui conserve une épargne solide va davantage inspire confiance qu’un client qui met tout son argent sur la table.
Un coût d’opportunité à considérer
En injectant toute ton épargne dans l’apport personnel, tu sacrifies son potentiel de rendement.
Par exemple, cette somme aurait pu être investie ailleurs, sur des placements à hauts rendements, comme des actions, des ETFs, etc. Ces placements auraient pu travailler pour toi sur le long terme, renforcé par l’effet des intérêts composés. 🔄
L’effet de levier du crédit immobilier
En utilisant peu ou pas d’apport, tu profites pleinement de l’effet de levier* du crédit immobilier. Avec des taux d’intérêt encore compétitifs, tu peux te financer sur plusieurs années tout en conservant tes liquidités.
→ C’est un moyen intelligent d’optimiser ton patrimoine sans prendre de risques excessifs. 💡
*Effet de levier - kézako :
C'est quand tu utilises un petit moyen pour obtenir un gros résultat. En finances, ça veut dire emprunter de l'argent pour investir plus que ce que tu as.-
🟠 synthèse - L’apport personnel : indispensable ou optionnel ?
→ Mettre un apport peut offrir des avantages : réduire le montant emprunté, les intérêts, et négocier un meilleur taux.
Ca rassure aussi les banques en prouvant ta capacité d’épargne. Mais attention à ne pas vider ton épargne : garde un coussin de sécurité pour les imprévus. 🍇
→ À l’inverse, conserver ton épargne peut être stratégique. Ca te permet de rester flexible, de saisir des opportunités d’investissement & de profiter pleinement de l’effet de levier du crédit.
Certaines banques, en plus, financent jusqu’à 110 % si ton profil est solide. (primo-accédants par exemple)
En conclusion ? Ben… tout dépend de tes priorités : réduire ton crédit ou maximiser ta flexibilité.
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2.2) L’épargne d’urgence
L’adage dit que :
L’épargne-pépin correspond à 2 à 5 mois de salaire.
L’épargne d’urgence (liée au bien) correspond à 3 à 6 mois de charges totales liées au bien.
Ces charges incluent :
Les provisions pour travaux ou entretien régulier du bien,
Les mensualités du prêt immobilier (capital + intérêts),
Les charges de copropriété (si applicable),
L’assurance habitation,
La taxe foncière,
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3) Se faire accompagner : un levier essentiel pour réussir ton projet
Investir en immobilier c’est énorme. Ca demande de la logistique, de l’organisation, et de sacrées épaules prêtent à encaisser tous les imprévus, les dossiers bancaires, les frais, et les aléas de la vie de ton bien. Ca fait peur. 🤯
→ Heureusement, il existe des moyens de mutualiser les risques & se déléguer de certaines tâches pour investir plus sereinement.
Tu peux :
Faire appel à un courtier,
Utiliser des plateformes comme HouseBase (qui soutient cette édition) qui te permet de partager les risques, de déléguer l’aspect gestion, de te faire accompagner et conseiller par des experts de l’immo.
💬 J’ai acheté un appartement en locatif l’année dernière, et malgré mon appétence pour les finances personnelles je peux te dire qu’heureusement que j’étais accompagnée.
Dans mon cas, je ne cherchais pas une RP, mais un bien à acheter pour faire du locatif. Il fallait trouver la bonne ville, avec une bonne attractivité locative, pas trop chère, trouver une agence, un réseau autour de confiance, trouver des locataires enfin bref tout ça en plus de : trouver un financement, comprendre les 167 pages du crédit immobilier… ben put**ing, ça fait transpirer.
Heureusement, j’étais accompagnée. Car parfois, j’étais tellement dans l’émotionnel que j’arrivais plus à réfléchir. C’est là que la plateforme immo, le courtier, le club immo, etc, vient t’aider en prenant le relais sur le pragmatique, les faits, les chiffres : c’est qui se permet de se lancer.
Faites-vous accompagner. 🫶🏻
À retenir
👛 Frais annexes : Prévois un budget couvrant les frais de notaire, de garantie et les éventuels travaux.
👛 Coussin de sécurité : Constitue une épargne équivalente à 3 à 6 mois de charges totales (mensualités + entretien).
👛 Apport personnel : Il est utile pour réduire ton coût total, mais pas indispensable - à voir selon ta situation.
👛 Dossier bancaire solide : Mets en avant ta stabilité financière et ton épargne disponible pour maximiser tes chances d’obtenir un financement.
👛 Se faire aider / accompagner : seul on va plus vite, à plusieurs on va plus loin.
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Bravo d’être arrivé.e jusque-là !
Alors, ça t’a donné envie d’investir ou de fuir ? 😂
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A bientôt dans La Finance Sans Migraine 👛