Investir en Immobilier, sans acheter d'appartement (c'est possible)

Temps de lecture: 10 mins - (Mini-cours) Pas besoin d'emprunter 500K pour investir dans l'Immobilier tu sais ?

Hello 🫶🏻

J’espère que tu vas bien.

Aujourd’hui, on va parler investissement immobilier. 🤩

Comme dit dans le titre, pas besoin de faire un emprunt immobilier pour investir dans la pierre. Tu le savais ?

On ne peut pas tous faire un emprunt, trouver un bien, vouloir s’installer de façon fixe à un endroit en particulier, bref. Il existe pas mal de raisons pour choisir de ne pas être propriétaire tout de suite. ⌛

→ Et cela ne t’empêche pas du tout d’investir dans l’immobilier. Il existe quelques actifs qui le permettent, aujourd’hui je te parle de l’un d’entre eux.

Les SCPI. (c’est un acronyme mais n’aie pas peur, c’est tout simple)

toi qui jongle avec tes investissements immobiliers

Ils ont soutenu cette édition

Aujourd’hui un partenaire tout particulier pour cette newsletter puisqu’il s’agit de Louve Invest.

Généralement, les termes avec des acronymes effraient.

Je vais tâcher de t’expliquer ce concept qui, tu le verras, n’est pas aussi complexe que tu ne le penses :

Tout d’abord, SCPI ça signifie : Société Civile de Placement Immobilier. 🗿

C’est une forme d’investissement immobilier en France qu’on appelle aussi la “pierre-papier”. 🗿

Il y a plusieurs types d’investissements dits de “pierre-papier” mais aujourd’hui, on se concentrera sur les SCPI seulement.

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Kézako ?

Des sociétés de gestion vont acheter des biens. 🏢

Cela peut être des bureaux, des commerces, des entrepôts, des espaces de location, des bars tabac, des épiceries, des locaux où sont entreposées les livraisons faites par bateau etc…

→ Ce sont généralement des biens commerciaux, et non des appartements ou maisons pour particuliers.

Pour financer l’achat de ces biens commerciaux, il faut lever des fonds. (=trouver de l’argent)

Et c’est là que tu rentres dans la partie. 🕹️

→ Tu peux investir dans ces SCPI (dans cette société de gestion sur ce bien X / ce parc immobilier Y), et donc participer au financement du bien.

Tu achètes donc des parts de plusieurs propriétés en même temps.

Ces biens sont ensuite gérés par la société de gestion : tu n’as rien à faire. Tu n’as à te préoccuper de rien.

Une fois que ces propriétés sont louées, elles génèrent des revenus locatifs. 💸

Qui sont distribués ensuite aux investisseurs.

C’est comme si tu achetais un bien pour le louer pour gagner un revenu locatif.

Sauf que tu achètes avec plein de monde. Et que tu n’as absolument rien à gérer. (entretien, financement, administratif…)

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Comment ça fonctionne ?

Étape par étape 👇

1. Collecte de fonds

La société de gestion va collecter des fonds pour financer l’achat d’un bien auprès de plein d’investisseurs. Chaque investisseur achète une part (ou plusieurs) de la SCPI.

2. Achat de biens immobiliers

La société de gestion utilise l’argent collecté pour acheter des propriétés immobilières.

3. Gestion des propriétés

La société de gestion s’occupe de toutes les opérations: travaux, maintenance, gestion locative, revente des biens..

4. Distribution de revenus

Les revenus de ces biens sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, au prorata des parts que tu as.

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Les types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI 👇

🟣 SCPI Bureaux : ces SCPI se concentrent sur l’achat d’immeubles de bureaux, situées dans des zones d’affaires (genre La Défense) ou dans les villes.

🟣 SCPI Commerces : ces SCPI investissent dans des biens immobiliers commerciaux '(centres commerciaux, commerces de villes par exemple.

🟣 SCPI Logistiques & Industrielles : ces SCPI se concentrent sur des bâtiments liés à la logistique, des entrepôts, des usines, par exemple.

🟣 SCPI Santé et d'Éducation : ces SCPI se spécialisent dans des biens liés à la santé, type ephad, laboratoires ou cliniques.

🟣 SCPI Diversifiées : ces SCPI se composent d’un petit mixte de tout.

🟣 SCPI Spécialisées : ces SCPI se concentrent sur des niches assez spécifiques, par exemple, liés au tourisme, à l’hôtellerie.

Chacune d’elles a ses spécificités, ses rendements, ses objectifs.

Il existe aussi des SCPI françaises, des SCPI européennes etc.

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La fiscalité

Les revenus locatifs de la SCPI sont imposés de la même manière que les revenus locatifs d'un bien immobilier détenu en direct.

Ils sont ajoutés à tes autres revenus & imposés selon ta tranche marginale d'imposition (TMI). Ils sont soumis aux prélèvements sociaux, aussi.

Lors de la vente de parts de SCPI, s’il a plus-value, celle-ci est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers.

Cet impôt dépend de la durée de détention des parts : plus tu les détiens longtemps, moins tu paies d'impôts.

🏦 Pour en savoir plus sur la fiscalité liée aux SCPI, je te recommande vivement de lire cet article issu du blog de Louve Invest. 

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Les frais

Il existe 2 types de frais principaux : ceux de gestion et ceux de souscription.

• Les frais de gestion :

-Ils servent à rémunérer la société de gestion pour son travail d’exploitation et d’administration des biens détenus par la SCPI.

-Ils sont généralement entre 7 et 15 % des revenus locatifs bruts.

• Les frais de souscription :

-Ils servent à rémunérer à la fois le courtier et la société de gestion.

-Ils sont situés entre 10 et 12 % du montant de l’investissement. Ce sont des frais uniques, ils sont payés une fois à l’entrée.

→ Typiquement, si la SCPI A distribue 4% avec 8% de frais de gestion, mais que la SCPI B distribue 7% avec 18% de frais de gestion, l’investisseur aura tout intérêt à sélectionner la SCPI B.

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La liquidité dans les SCPI

Parlons maintenant de la liquidité, un aspect essentiel à considérer lorsqu'on investit dans des SCPI. 🏠

• Qu'est-ce que la liquidité ?

La liquidité désigne la facilité avec laquelle un actif peut être acheté ou vendu sur le marché sans affecter significativement son prix. `

Un actif est dit "liquide" s'il peut être rapidement converti en espèces sans perte de valeur notable.

• La liquidité dans le cadre des SCPI ?

Les SCPI sont par nature des placements immobiliers à long terme. Leur liquidité est donc généralement inférieure à celle d'actifs financiers comme les actions ou les obligations. Vendre des parts de SCPI peut prendre du temps, car cela dépend de la demande sur le marché secondaire.

⚠️ Il est important de noter que les SCPI ne garantissent pas la liquidité immédiate de tes investissements.

• La liquidité varie-t-elle en fonction du type de SCPI ?

Oui, la liquidité peut varier en fonction du type de SCPI :

✧ SCPI à capital variable : La société de gestion émet ou rachète des parts en fonction de la demande. La liquidité est généralement meilleure, car tu peux acheter ou vendre tes parts directement auprès de la société de gestion.

✧ SCPI à capital fixe : Les parts sont limitées en nombre. Pour acheter ou vendre, tu dois passer par le marché secondaire, ce qui peut rendre la liquidité moins facile.

• Les dangers liés à la liquidité

✧ Risque d'illiquidité : En période de crise économique ou de baisse du marché immobilier par exemple, ça peut être + compliqué de trouver des acheteurs pour racheter tes parts. Tu peux potentiellement attendre longtemps.

✧ Prix de cession incertain : Le prix auquel tu pourras vendre tes parts n'est pas sûr : tu pourrais devoir les vendre moins cher que ce qu'elles valent vraiment, surtout si peu de gens sont intéressés pour les acheter.

✧ Frais et délais : La vente de parts peut entraîner des frais additionnels et des délais de traitement, ce qui peut impacter le montant final que tu reçois.

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Est-ce que c’est un bon investissement pour des débutants ?

Voici quelques points à considérer :

🔹 Accessibilité financière : Avec des tickets d'entrée dès 180 €, les SCPI te permettent de commencer à investir sans disposer d'un gros capital. C'est une super porte d'entrée dans le monde de l'immobilier. 🏠

🔹 La flexibilité : Tu peux investir dans l’immobilier sans faire d’emprunt, sans faire de recherches, sans t’embêter avec toutes les contraintes liés à l’achat immobilier tradi.

🔹 Simplicité de gestion : Pas besoin de t'inquiéter de la recherche de locataires, des travaux ou de la paperasse administrative. La société de gestion s'occupe de tout pour toi. 🙌

🔹 Diversification : En achetant des parts de SCPI, tu investis indirectement dans un large portefeuille de biens immobiliers. La SCPI X investit dans plusieurs biens à la fois, c’est naturellement diversifié. Cela réduit les risques liés à un seul bien ou à une seule localisation. 🌍

Mais attention :

⚠️ Frais initiaux : Comme on l'a vu, les frais de souscription peuvent être assez élevés proportionnellement pour de petits montants investis. Il est important de les prendre en compte dans ton calcul de rentabilité.

⚠️ Liquidité limitée : Si tu as besoin de récupérer ton argent rapidement, sache que la revente de parts de SCPI peut prendre du temps. Ce n'est pas un placement liquide comme un livret A. 🕰️

En résumé, les SCPI peuvent être un excellent moyen pour les débutants de se lancer dans l'investissement immobilier, à condition de bien comprendre les tenants et aboutissants. C'est un investissement à envisager sur le long terme (+ de 8 ans) 📆

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Exemple concret

Investissement initial :

• Montant de la part de SCPI : 180 euros.

Frais de souscription :

• Taux des frais de souscription : 10 % du montant investi.

• Calcul des frais de souscription : 10 % de 180 € = 18 €.

• Montant réellement investi dans la SCPI : 180 € - 18 € = 162 €.

Revenus locatifs nets annuels :

• Taux de distribution net annuel : Supposons un taux de 5 %.

• Calcul des revenus nets : 5 % de 180 € = 9 € par an.

Explication :

• Le taux de distribution est appliqué sur le montant investi initialement (180 €), non sur le montant net après les frais de souscription (162 €).

• Le taux de distribution affiché par la SCPI est déjà net des frais de gestion, il n'est donc pas nécessaire de les déduire à nouveau.

Résumé :

En investissant 180 euros dans une SCPI, tu obtiens un revenu locatif net annuel de 9 euros.

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Mon opinion

Disclaimer : Ceci ne constitue pas un conseil ou un déconseil en investissement. Je partage simplement mon opinion personnelle.

De plus en plus de SCPI ont des tickets d’entrées bas, et des parts qui sont accessibles dès 180 euros ce qui est super intéressant pour “rentrer” dans ce type d’investissement quand on a pas un énorme budget.

Cependant, il faut considérer l’impact des frais sur les petits investissements. Typiquement, tu investis 500 euros

Impact des frais sur les petits investissements :

Frais de souscription proportionnellement élevés : Avec un investissement de 180 €, les frais de souscription de 18 € représentent déjà 10 % de ton capital. Ca voent immédiatement réduire le montant réellement investi et donc ton potentiel de revenus.

Amortissement des frais sur le long terme :

Pour compenser ces frais, je recommanderai d’adopter une stratégie d’investissement régulière. Sur le papier, on peut se dire que ça ne vaut pas le coup à cause des frais, mais plus tu investiras plus tu augmentes ton capital, tes revenus et tu amortiras de + en + ces frais.

Stratégie d'investissement régulier :

• L’accumulation progressive du capital : avec une stratégie DCA par exemple. Investir 100 euros par mois permet de construire progressivement un patrimoine immo plus conséquent.

• L’effet de capitalisation : les revenus locatifs que tu perçois peuvent être réinvestis pour acquérir de nouvelles parts (coucou les intérêts composés). Ca va accélerer la construction de ton patrimoine.

• Le lissage du risque : le fait d’investir de façon étalée dans le temps (stratégie DCA toujours) te permet de lisser les fluctuations du marché immobilier et du coup : de réduire le risque.

Diversification de ton patrimoine :

Investir en SCPI c’est super intéressant pour 2 choses : investir sur le marché immobilier & diversifier sa stratégie globale d’investissements.

Combiner les SCPI avec d’autres placements : Si tu as un PEA qui investit en Bourse, une assurance-vie pour tous types de placements dans un cadre fiscal et financier avantageux, les SCPI amènent un nouvel outil de diversification globale.

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💡 A retenir

→ Les SCPI sont des placements long terme (8 à 10 ans).

→ Une stratégie d’investissement régulière te permettra d’amortir les frais initiaux et d’augmenter tes revenus locatifs.

→ Ne concentre pas tous tes investissements sur un seul type de produit. Si tu as déjà un PEA, une Assurance-Vie, un Compte-titres, c’est super intéressant d’amener des SCPI dans ton portefeuille global.

→ La diversification amène moins de risque, et plus de performance à long terme.

👉🏻 Tu veux investir dans l’immobilier locatif au travers de SCPI diversifiées, retrouve Louve Invest, un partenaire de confiance noté 4,8 ⭐️ sur Google.

J’espère que cette édition t’a plu, elle était un peu longue mais il y a énormément de choses à dire sur les SCPI et ce type d’investissement.

Sache que même après ces 10 minutes de lecture, tu ne sais pas tout. Je te recommande de faire tes propres recherches, aller voir des blogs, des vidéos sur le sujet pour avoir une vision 360 de cet investissement.

• Un petit like pour la force, et un petit commentaire ça serait top. 🫶🏻

À bientôt dans La Finance Sans Migraine 👛